選購法拍屋 可從鄰間推敲格局

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須留意是否點交、抵押權塗銷問題
【王鈞生╱台中報導】法拍屋往往被視為房市景氣指標之一,也是不少專業投資客撿便宜首選,原因便是拍賣屋價格便宜、產權清楚,吸引不少人投標購買,不過中間眉角訊息多。專家表示,留意是否點交、抵押權塗銷等是基本功課,但想確實掌握屋況,還是得透過「旁敲側擊」,才能避免掉部分風險。

法拍屋資訊愈來愈透明,吸引不少購屋族目光。陳恒芳攝

房市去化速度延緩情況下,市場長時間成交低迷,往往有固定的法拍量出現在市場,備受市場關注,但小心隱藏性風險,包含有無點交、資金調度、土地分區等。
首先,得先了解標的物本身狀況,104法拍屋台中7期總部執行副總聶學智指出,新手得先了解拍賣標的物,包含拍賣公告、查封筆錄等都要細看,重點如標的物種類、土地分區、底價及保證金、抵押權塗銷以及點交或非點交等。
其中無法進門了解格局屋況,是想嘗試法拍屋的人最多疑慮的地方,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,若是公寓、大樓產品,除了從外觀推敲外,也可由樓上樓下住戶推測室內格局,如前後陽台是否通風、衛浴開窗等基本條件,而同樓層可能屬對稱格局。


拍定人勿自行進屋

法拍新手建議從可點交物件著手,拍定後,點交房屋程序均由法院全權處理。不點交屋,則是自行向現住人協商,聶學智提醒,法拍屋強制點交後,處置留置物過程繁瑣,拍定人切勿自行進入,免得被要求賠償。不點交屋是最困難的一部分,因為不知道是否有租約及居住者背景,甚至有時得委託律師聲請占用房屋告訴、耗時費力,不過也因此物件得標價格會較低。
資金也是事前功課的重要一環,在選定標的、打聽完屋況後,由於拍定1周內須繳清價款,可事先向銀行申請代墊,通常利率較高,也非所有銀行願意承做,得多留意,過戶後可轉由一般身分申請房貸。

法拍屋除台南外,皆無法事先進入屋內查看屋況。

自身評估小叮嚀

項目╱內容
●資金調度
拍定後7日內須一次付清剩餘款項
●額外資金
各項契稅、規費、印花稅、代書費等一般購屋款項也須準備
●點交與不點交
不點交的房子可能有佔屋問題,較為複雜
資料來源:《蘋果》採訪整理


法拍屋公告注意事項

項目╱內容
●租賃權問題
須查明標的物是否有租賃契約,另外也要注意原屋主是否拍賣前,利用假造契約,造成合法佔用情形
●點交問題
注意是否有無點交,有點交的房屋法院將陪同拍定人將標的物清空
●抵押權
「拍定後抵押權是否塗銷」,可避免日後的產權糾紛
●優先購買權
查明是否有第3者優先購買權,如有即使得標也無效
●產權移轉限制
標的物是否有產權移轉限制,轉移的條件是否有相符
資料來源:各房仲業、《蘋果》採訪整理


【專家意見】留意頂樓 加蓋問題

通常頂樓的法拍標的物常有增建違建問題,多數標的都會合併拍賣,但不保證日後是否拆除。另外也可能未包含違建部分,日後還要跟屋主協商,會比較麻煩,建議查封筆錄得細看,這些多數都會註明。

104法拍屋台中7期 總部執行副總 聶學智