建商不成立管委會 可請工務單位介入

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戶數少可至地政事務所申請謄本確認
【陳建宇╱高雄報導】新屋住戶陸續入住後,就要準備成立管理委員會,但偶爾遇到明明產權移轉已過半數,建商卻沒依法在3個月內召開成立管委會,導致設施無人管理維護、電燈冷氣整天開啟,甚至造成公安問題。專家指出,若產權移轉已過半但建商執意不成立,可請政府工務單位介入處理。

當大樓社區產權移轉超過1/2,建商就必須在3個月內召開區分所有權人會議,成立管委會。唐郡威攝

根據《公寓大廈管理條例》第28條規定,公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時,起造人應於3個月內召開區分所有權人會議,成立管理委員會或推選負責人,並向主管機關報備。


成立會造成銷售的不便

有時建商不願意立刻召開成立管委會的會議,高雄市仲介公會副理事長鄭啟峰表示,通常是因為產權移轉雖過半,但餘屋仍多,還是有帶看的需求,不希望成立管委會造成銷售不便,有時是因公共設施尚未完成,沒辦法點交給管委會,建商只好以拖待變。
成立管委會到底好不好?其實眾說紛紜,支持成立管委會的人認為,社區的主導權應該在住戶手上,且成立管委會後,所有的公設、規約才可以正常運作,可以省的就要省下來,反對者則指出,管委會成立前的管理費用由建商負擔,社區管理公司也是建商出錢請,有什麼不好?
公設未點交前的維護責任在建商身上,豈不是更省?且設備保固期是從點交後起算,愈晚成立管委會保固期愈長。
不過民眾購屋的預付款項內,都有1筆「預繳6個月管理費」的費用,雖然屬於建商與民眾間的私約,不繳建商也不至於拒絕交屋,但多數人還是會繳納,等於產權移轉時就已開始負擔管理費用。鄭啟峰指出,近年建商算盤打得更精,在規劃時就把公水電等項目分攤到每戶,「管委會成立前建商需要負擔的費用其實愈來愈少。」
民眾Roger就有這樣的經驗,認為建商擺明就是要繼續掌握社區的主導權,他說:「沒有成立管委會,規矩都是建商訂,我們只能眼睜睜看著公設電燈整天開著,冷氣也吹整天,這些為了銷售方便產生的電費,卻是所有住戶負擔。」
若建商產權移轉已過半,民眾可要求建商依法召開區分所有權人會議,但要怎麼確定產權移轉已過半?鄭啟峰表示,民眾可和建商協調,請建商公布確實數字,若建商不願意出具相關資料,戶數少者可直接到地政事務所申請謄本確認,但若是3、400戶的大社區調謄本曠日費時,可向工務單位陳情,讓公權力介入處理。
高雄市工務局總工程司黃志明指出,若大樓社區產權移轉已逾半數,起造人卻沒有於3個月內召開區分所有權人會議,依規定可處新台幣3000元以上、1萬5000元以下罰鍰,並限期改善,也能連續處罰。


成立管委會後,社區主導權就回到住戶手上,但管理人員的費用也必須由住戶負擔。
管委會成立後填寫申請書向主管機關報備核可,網路上都有範本可查詢。
公設未點交給管委會前,部分公設可能沒辦法使用。

成立管委會流程

步驟1:產權移轉超過全部區分所有權人1/2以上,3個月內由起造人(建商)召開區分所有權人會議
步驟2:召開區分所有權人會議,推選管理負責人如主委、副主委、財務委員、監察委員、安全委員、消防委員、機電委員等(註1)
步驟3:向主管機關報備核可
步驟4:建商移交管理基金、設備保證書,點交公共設施(註2)
註1.管理負責人數須為單數
註2.步驟4多委由保全或物業管理公司進行
資料來源:《蘋果》採訪整理


建商最多算1/5所有權人

大樓社區管委會成立前,有些民眾會擔心建商餘屋仍多,是否會因此讓建商繼續佔有社區管委會的主導權,實際上就算建商手上持有的戶數多,法規限制最多也只能以1/5的區分所有權人計算,因此大可以放心召開區分所有權人會議成立管委會。

高雄市仲介
公會副理事長
鄭啟峰