落實產權調查 降低購屋風險

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多數房仲有不動產說明書供買方參考 購屋前可逐一比對
買房Note
【葉家銘╱綜合報導】對多數民眾而言,一生只會買賣1~2戶房屋,購屋前產權調查是否落實,關係買賣交易安全與居住品質。產權調查可分成官方文件、屋主文件與使用權與屋況部分,目前多數房仲已將產權調查製作成「不動產說明書」供買方參考,購屋前逐一比對分析,即可避開購屋風險。

多數房仲業者會主動將產權調查製作成「不動產說明書」,購屋前可逐項檢視以確保交易安全。唐郡威攝

群義地政士聯合事務所地政士陳誌良表示,不動產說明書標示包括土地建物產權、房屋現況、相關稅費與周遭環境設施,購屋前可比對土地建物謄本,了解待售物件是否有查封、假扣押、預告登記等限制導致無法過戶,「於他項權利部中可得知標的物債權關係,如有2個以上權利人,表示有二胎設定。」


留意有無增建

土地與建物使用範圍面積,也是購屋過程常見糾紛,台灣房屋明誠龍勝特許加盟店店長吳定帆指出,民眾可透過地籍圖與建物測量成果圖分別了解土地大小面積以及建物是否具有增建情況。

調閱謄本可了解建物所有權等基本資料,留意土地與建物段號是否與權狀相符。

另外,從土地使用分區證明可得知區段為住宅區或是商業區,如土地使用分區為工業區,未來貸款成數較低且居住品質較差。


吳定帆提醒,房屋交易前如已出租並簽定租賃合約,《民法》規定買賣不破租賃,當房屋產權轉移,房客權益不受影響,買方仍有義務續供租賃,直到合約終止。


【產權調查注意事項】官方文件

★土地、建物登記謄本
◎檢視土地與建物段號與權狀是否相符
◎留意謄本中所有權人與權狀登記是否同人,所有權部中所有權人如有查封、假扣押、預告登記等限制則無法過戶
◎他項權利部可檢視標的物債權關係,如有2個以上權利人,表示該標的物有二胎以上設定
★地籍圖與建物測量成果圖
◎地籍圖可檢視土地形狀、大小面積、座落與都市計畫道路狀況,如土地與建物位於公共設施或他人土地,可能遭拆除
◎建物測量成果圖可了解標的物地號、面積、附屬建物面積與樓層,留意有無增建以確保法定實際使用範圍
★土地使用分區證明
◎多數為住宅區與商業區,如為工業區,其住宅為工業住宅,貸款成數與居住品質較受影響


屋主文件

★土地、建物所有權狀
◎確認所有權人、土地與建物面積、權利範圍、基地地號、共同使用部分建號與門牌
★房屋與地價稅單
◎最新1期房屋與地價稅單可作為契稅和土地增值稅試算參考
★還款利息收據與租賃合約
◎還款利息收據可確認銀行貸款還款現況,是否與出售條件相符
★租賃合約
◎房屋如出租給他人使用,應先釐清租賃契約內容,民法規定「買賣不破租賃」,如買賣前租賃合約成立,當房屋產權轉移,房客權益不受影響


使用權與屋況

★格局示意圖
◎確認室內格局與實際屋況有無相符,避免公設如電梯視為主建物一部分
★標的物現況說明書
◎留意住戶於區分所有權人會議中決議事項與相關住戶公約規章,說明書應標示建物是否有滲漏水、增建與車位持有方式等情況
資料來源:台灣房屋、群義房屋、永慶房屋,《蘋果》採訪整理


【專家意見】滲漏水糾紛最常見

過去交易過程統計,最易產生糾紛的是房屋有滲漏水情形,民眾購屋時務必詳細檢閱「標的物現況說明書」,內容應清楚標示滲漏水位置、有無造成壁癌,與買賣雙方應負責修繕範圍與期限,建議可多留意窗框剪力牆與天花板有無水痕與龜裂。

吳定帆 台灣房屋明誠龍勝特許加盟店店長