預售屋 買方違約金最多15%

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雙方若違約 皆可求償違約金
【倪浩倫╱台北報導】建案在取得建築執照後、到使用執照核發前稱做預售屋。預售屋交屋前,雙方若有違約,皆可互相求償違約金,賣方違約,除了要退還買方已繳的價金外,違約金以物件總價15%為底限;買方違約,違約金則以物件總價15%為上限。

買賣雙方在簽訂預售屋合約時,要詳細填寫違約金的百分比。
黃競鋒攝

預售屋的自備款,一般約為總價20~40%,因可分階段繳,還款壓力較輕,是許多人購買預售屋的原因。但在交屋前,買賣其中一方因故或無故違約,另一方可主張解除契約,並要求對方付賠償金。


賣方可要求賠違約金

內政部《預售屋買賣定型化契約》第24條「違約之處罰」裡的第4點:當買方因違反「付款條件及方式」時,賣方可沒收房地總價的一定百分比金額,此百分比以15%為上限,實際數字依雙方簽訂的合約內容為準。若沒收金額超過已繳金額時,則以已繳的金額為限,沒收後,買賣雙方同時解除契約。
然而,並非遲繳幾天就會被判違約,《預售屋買賣定型化契約》第8條「付款方式」裡載明,買方若逾期2個月,或在使用執照核發下來,超過1個月不付應繳款,賣方會以存證信函,或相關有效的書面催款,文件送達後7日內,買方仍未繳應付款,賣方可主張買方違約,要求其賠償違約金。
台灣房屋法務專員游璿樺舉以2000萬元的物件為例,15%即為300萬元,若買方違約時,已繳的金額未滿300萬元,建商可全數沒收,並不得多做求償,「若繳的錢超過300萬元,則沒收300萬元,超過部分退回給買方。」
住商不動產副總經理劉明哲表示,買方違約多為2種情況:一是買方認為房市不景氣,未來跌幅可能超過買價的15%:二是貸款貸不到當初設定的成數,不想冒斷頭的風險,決定認賠15%殺出。


交屋延後損買方權益

賣方違約,同樣要賠償買方違約金。交屋時的建材,若和合約內容不同,買方可主張違約;此外,若合約註明的開工期,以及使照取得的期限逾期,買方也可據以主張賣方違約。
劉明哲解釋,開工期延後,會拖延到完工時間,使用執照取得延後,則會影響到交屋時間,這些皆有損買方權益,「自住客會因此無法如期搬入,也易影響投資客的資金周轉。」
賣方若違反「賣方之瑕疵擔保責任」,也屬違約,以上3項,買方皆可要求解除契約。賣方除了要退還買方已繳的價金,也要額外賠償違約金,金額為房地價款總價的一定百分比。游璿樺說,不同於買方違約,賣方違約金的百分比,金額是以15%為底限,實際數字依雙方簽訂的合約內容為準。值得注意的是,若賠償金額,超過買方已繳價款,則以已繳價款的金額為限。


【預售屋買方違約】

違約條件:
●買方逾期2個月,或使照核發後1個月未繳款
●賣方寄出催繳文件,送達7日內仍未繳款
違約金:
●沒收買方已繳金額,金額以物件總價15%為上限,超過退回
●已繳金額未達15%,以已繳金額為上限
資料來源:《蘋果》採訪整理


【預售屋賣方違約】

違約條件:
●主要建材的廠牌、規格和契約內容不同
●開工及使照取得時間逾期
●建物具重大瑕疵
違約金:
●全數退回買方已繳款
●額外支付買方賠償金,最低金額為物件總價15%
●賠償金額數字超過買方已繳款金額數字,以已繳款為上限
資料來源:《蘋果》採訪整理